News

BGH-Urteil zur Hausdämmung – ggf. auch auf Kosten des Nachbarn

Um den Energieverbrauch bei Gebäuden zu reduzieren, muss größtenteils gedämmt werden. Wenn dies nicht geht, weil das Haus direkt an die Grundstücksgrenze gebaut ist/wird, darf das Grundstück des Nachbarn im gewissen Umfang in Anspruch genommen werden, laut Bundesgerichtshof.


Sofern eine Wärmedämmung auf die Fassade aufgebracht werden soll, darf diese zukünftig über die Grundstücksgrenze ragen. Dies immer dann, wenn das Nachbargrundstück nur unwesentlich beeinträchtigt wird (bis max. 25 cm über der Grenze) und eine vergleichbare Dämmung (z.B. Innendämmung) nicht mit einem annehmbaren Aufwand realisierbar ist. Somit wird eine Regelung, welche bereits in einigen Bundesländern gilt, seitens des Bundesgerichtshofes bestätigt.

(Quelle: Handelsblatt vom 12.11.2021)

 

Wie wirkt sich die Grundsteuerreform in Hessen aus: In guten Wohnlagen wird es zukünftig teurer

Wie in anderen Bundesländern hat sich Hessen im Zuge der Grundsteuerreform für eine eigene Regelung entschieden. Mitte Juni wurde das hessische Modell vorgestellt: Das "Flächen-Faktor-Verfahren" sieht vor, dass sich künftig Größe, Lage und Nutzung der Immobilien auf die Steuerhöhe auswirken. "Einfache Lagen werden gegenüber dem reinen Flächenmodell niedriger, gute Lagen höher besteuert. Bei der zukünftigen Berechnung sollen die bereits vorhandenen Bodenrichtwertzonen berücksichtigt werden.


Nach der Sommerpause soll der Gesetzentwurf Verbänden und Experten zur schriftlichen Anhörung vorgelegt und die Ergebnisse in einer weiteren Sitzung der Regierung besprochen werden. Im Anschluss beginnt das Gesetzgebungsverfahren im Landtag. Das Gesetz soll noch 2021 in Kraft treten. Schon Mitte 2022 soll die Abgabe der Steuererklärungen für die neue Grundsteuer durch die Eigentümer möglich sein.

(Quelle: Haufe: News der Immobilienwirtschaft vom 14.6.2021)

 

Alte Öfen jetzt nachrüsten oder austauschen

16 bis 25 Jahre alte Kaminöfen müssen ab 1. Januar 2021 strengere Abgaswerte erfüllen.

Anlass ist die 1. Bundesimmissionsschutzverordnung (BImSchV). Der Landesverband der Hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer erinnert daran, dass diese bereits 2010 in Kraft trat. Die Verordnung setzt die Feinstaub- und Kohlenmonoxid-Grenzwerte für alle Öfen herab, die feste Brennstoffe wie Holz verfeuern. Es gibt jedoch Übergangsfristen. Für Feuerstellen, die von 1985 bis 1994 zugelassen wurden, endet diese Übergangsfrist am 31. Dezember 2020. In Hessen sind das bis zu 20.000 Geräte, bundesweit bis zu 250.000. Ab Neujahr dürfen all diese Kamine und Öfen maximal 0,15 Gramm Feinstaub und 4 Gramm Kohlenmonoxid pro Kubikmeter ausstoßen. Entsteht mehr, ist der Betrieb illegal – und der Ofen buchstäblich aus. Wer erwischt wird, dem drohen empfindliche Bußgelder von bis zu 25.000 Euro. Ausgenommen sind historische Geräte, die vor 1950 errichtet wurden.

Auskunft über Bautyp und Hersteller gibt das Typenschild – meist auf der Rückseite des Geräts. Mithilfe dieser Daten kann jeder Besitzer über die Datenbank des Industrieverbandes Haus-, Heiz- und Küchentechnik e. V. (HKI) Informationen über Abgaswerte, Geräteeigenschaften und Emissionsdaten abfragen. Fehlen das Typenschild und Informationen über das Baujahr, kann auch der Schornsteinfeger die Emissionswerte ermitteln.

(Quelle: Pressemitteilung von Haus und Grund vom 20.7.2020)

 

Krisen-Schnäppchen: Preise und Mieten für Frankfurter Büros im Sinkflug?

Die Corona-Wirtschaftskrise wird dazu führen, dass europaweit die Preise und Mieten für Büros in Toplagen sinken. Das prognostiziert das Kölner Institut der Deutschen Wirtschaft.

Für Deutschlands Top-Bürostandort Frankfurt am Main prognostiziert das Institut einen Rückgang der Büromieten um 16 Prozent. Wo die Arbeit ins Homeoffice verlagert wird, könnten die Preise dauerhaft niedrig bleiben. Daten seit Beginn der 1990er-Jahre zeigen, dass die Märkte für gewerbliche Immobilien stark auf konjunkturelle Entwicklungen reagieren – weil die Mieten und Preise oft zwischen großen Vermietern und Unternehmen ausgehandelt werden. Bezüglich der Kaufpreise werden Preiseinbrüche um bis zu 33 Prozent erwartet.

Im Vergleich der deutschen Metropolen sieht das Kölner Institut Berlin besonders betroffen: Die Büromieten werden im Jahr 2020 voraussichtlich um ein Fünftel, die Kaufpreise um 35 Prozent sinken. Für Düsseldorf und München erwartet das IW Mietrückgänge um 17 Prozent beziehungsweise 15 Prozent – die Kaufpreise dürften um 30 Prozent in der Rheinmetrople und um 22 Prozent an der Isar fallen.

Stuttgart könnte mit einem Minus von 9,5 Prozent bei den Büromieten – das wäre in Deutschland der niedrigste Rückgang – noch glimpflich davonkommen. Bei den Kaufpreisen sieht es weniger gut aus: Sie werden in der baden-württembergischen Landeshauptstadt laut IW-Berechnungen um 28 Prozent fallen. Ähnlich sieht es in Hamburg aus mit einem Rückgang von zwölf Prozent bei den Mieten und 22 Prozent bei den Kaufpreisen.

Corona-Zäsur am Immobilienmarkt – die Gewinner der Krise

Dass sich die Bewertungsmaßstäbe für Büromieter ändern werden – von mehr Desk Sharing bis Homeoffice – wird auch nach Einschätzung der Sachverständigen im Deutsche Anlage-Immobilien Verbund (Dave), einem Zusammenschluss aus zwölf Immobilienberatungsunternehmen, mindestens zu Flächenoptimierungen und in Teilen zu einer leicht abnehmenden Nachfrage sowie stagnierenden Preisen führen.

Die eine oder andere Assetklasse wird wiederum – mittel- oder langfristig – gerade wegen der Krise boomen, meinen die Immobilienberater im Dave-Verbund. Nicht nur Wohnen wird ihrer Ansicht nach gut wegkommen. Zwar erwarten die Experten bei gewerblichen Wohnimmobilien ein leicht steigendes Mietausfallrisiko, da Wohnraum aber in den Städten knapp ist, dürfte die Fluktuation kaum zunehmen. Dave geht nicht davon aus, dass sich durch die Krise an der Nachfrage etwas ändern wird. Anleger können Mietstundungen mit Kreditstundungen kompensieren. Wohnimmobilieninvestments bleiben stabil und die Liquidität hoch.

Zu den Immobilienarten, die nicht von der aktuellen Konjunkturlage abhängig sind, gehören laut Dave auch Sozialimmobilien mit städtischen Nutzern. Treiber ist der demografische Wandel, weshalb diese Assetklasse auch langfristig hohes Potenzial hat. Sie geht stark aus der Krise hervor, die Renditen könnten wegen der starken Nachfrage noch weiter sinken.

(Quelle: Haufe: News der Immobilienwirtschaft vom 18.6.2020)

 

Maklercourtage beim Immobilienkauf wird künftig geteilt

Beauftragt der Verkäufer eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung den Makler, muss er künftig die Hälfte der Courtage tragen. Ein entsprechendes Gesetz hat der Bundestag beschlossen.

Das Gesetz führt neue Regelungen für die Verteilung der Maklercourtage beim Verkauf von Einfamilienhäusern (einschließlich solchen mit Einliegerwohnung) und Eigentumswohnungen ein. Insbesondere ist es künftig nicht mehr möglich, die Maklercourtage vollständig dem Käufer aufzubürden, wenn (auch) der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Ziel des Gesetzes ist, private Käufer von Wohnimmobilien von Kaufnebenkosten zu entlasten.

Nur wenn der Käufer der Immobilie als Verbraucher handelt, gelten die neuen Regeln. Handelt der Erwerber hingegen im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, kann die Verteilung der Maklerkosten auch weiterhin anderweitig vereinbart werden.

Ob der Makler Unternehmer ist oder nicht, ist hingegen unerheblich. Auch „Gelegenheitsmakler“, die nur in geringem Umfang tätig sind, unterliegen den neuen Vorschriften.

Das neue Gesetz ist seit 23.12.2020 in Kraft.

(Quelle: Haufe: News der Immobilienwirtschaft vom 19.5.2020)

 

Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie
 

COVID-19 auch bekannt als Coronavirus hält die Welt fest im Griff. Die Thematik bestimmt Alltag, Medien, Öffentlichkeit und ist allgegenwärtig. Deutschland reagiert auf die Pandemie mit dem Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht.

Abstract
- Geschützter Personenkreis: Wohnraum- und Gewerbemieter, Pächter.
- Zahlungsverpflichtungen der Mieter bleiben weiterhin bestehen.
- Zeitlich befristeter Kündigungsschutz wegen Zahlungsverzugs vom 01.04.2020 bis 30.06.2020, verlängerbar bis zum 30.09.2020.
- Gilt nur für Mietrückstände, die zwischen dem 01.04.2020 und dem 30.06.2020 entstanden sind.
- Die Kündigungsbeschränkung, sprich die Nachzahlungsfrist endet am 30.06.2022.
- Der Mieter muss den Zusammenhang zwischen der COVID-19-Pandemie und der Nichtleistung dem Vermieter gegenüber nachweisen.

(Quelle: Rechtsnewsletter des IVD-Mitte vom 31.3.2020)

 

Die Wohnungsmieten in den deutschen Großstädten sind weiter gestiegen – um durchschnittlich 4,4 Prozent im ersten Halbjahr 2019 gegenüber dem Vorjahr. Im ersten Halbjahr 2018 lag der Zuwachs noch bei 5,4 Prozent, wie eine Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zeigt.

In deutschen Großstädten mit weniger als 500.000 Einwohnern legten die Erst- und Wiedervermietungsmieten im Schnitt nur noch um 3,6 Prozent zu. In Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern sind die Mieten in den ersten sechs Monaten 2019 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum noch um fünf Prozent gestiegen und damit ebenfalls leicht moderater als noch im Vorjahr. In den städtischen Kreisen – das sind zumeist Umlandkreise der Großstädte – stiegen die Mieten inserierter Wohnungen druchschnittlich um 4,5 Prozent, in den ländlichen Kreisen um 3,9 Prozent.
Spitzenreiter bei den Angebotsmieten bleibt München. In der bayerischen Landeshauptstadt wurden Wohnungen für durchschnittlich 18,20 Euro pro Quadratmeter angeboten. Das ist gegenüber dem Vorjahreszeitraum nur noch ein moderates Plus von 3,7 Prozent. Beim Zuwachs liegen auch die Metropolen Frankfurt am Main (+ 5,2%), Stuttgart (+ 5,0%) und Hamburg (+ 3,8 %) unter dem Durchschnitt des Vorjahres.

(Quelle: Haufe: News der Immobilienwirtschaft vom 9.9.2019)

 

Geldbußen wegen unerlaubter Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung über Airbnb rechtskräftig

Die Vermietung einer Wohnung ohne Genehmigung zur Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung - über die Plattform „Airbnb“ - verstößt gegen das Hessische Wohnungsaufsichtsgesetz. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) bestätigte wegen mehrfachen Verstoßes verhängte Geldbußen in Höhe von 6.000,- EUR.

Beschluss des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 2.8.2019, Az. 2 Ss-OWi 438/19

(Quelle: Pressestelle des OLG Frankfurt am Main vom 21.8.2019)